MietKlima

Wieviel Energie eine energetische Sanierung einspart, hängt immer vom jeweiligen Gebäude und den durchgeführten Maßnahmen ab. Über die Dämmung der Gebäudehülle lassen sich häufig große Einsparungen erzielen, denn je nach Bauteil kommt es über die Gebäudehülle zu erheblichen Wärmeverlusten in ungedämmten Gebäuden.

Je älter das zu dämmende Bauteil, desto höher die Energieeinsparpotentiale. Bei alten ungedämmten Gebäuden mit hohem Energiebedarf, die vor der Wärmeschutzverordnung aus dem Jahr 1979 errichtet wurden, sind Einsparungen von bis zu 60% (vgl. Beispiel von co2 online), bei sehr ambitionierten Standards sind nach Berechnungen des FIW München bis zu 80% möglich. Außerdem führen alte und ineffiziente Heizungsanlagen zu einem hohen Energieverbrauch, durch eine Optimierung oder den Austausch der Heizungsanlage gegen neuere effizientere Heizung lässt sich deutlich  Brennstoff einsparen. 

Wichtig ist, dass vor der Sanierung eine Energieberatung durchgeführt und im besten Fall ein individueller Sanierungsfahrplan erstellt wird. So können Einsparpotenziale und Kosten abgeschätzt werden und ein „Fahrplan“ für Maßnahmen am Gebäude im Einklang mit dem natürlichen Sanierungszyklus erstellt werden.

Immer wieder werden die gestiegenen Anforderungen an die Energieeffizienz von Gebäuden mit den gestiegenen Preisen auf dem Wohnungsmarkt in Verbindung gebracht. Aber die hier zu zahlenden Marktpreise werden zu einem großen Teil von Angebot und Nachfrage, nicht nur von den Baukosten bestimmt. Für den Neubau liegen umfassende Untersuchungen vor. In einem Kurzgutachten aus 2018 weist das Institut für Technische Gebäudeausrüstung in Dresden aus, dass erhöhte Energieeffizienzanforderungen, einschließlich der verschärften Regelung der Energieeinsparverordnung 2016, bei Mehrfamilienhäusern nur für 3% der Gestehungskosten (also den gesamten Herstellkosten für das Gebäude inkl. Grundstückskosten) verantwortlich sind. Vielmehr hat eine Vielzahl unterschiedlicher Faktoren Einfluss auf die gestiegenen Baupreise, so nennt das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung die Baulandpreise als größten Preistreiber im Wohnungsbau. Sie sind in den letzten Jahren um etwa 5% pro Jahr angestiegen. Insgesamt ist der Durchschnittspreis pro m² Bauland seit 2000 um 46% gestiegen. Besonders stark ist der Anstieg dabei in den kreisfreien Städten. Das liegt auch daran, dass Bauland in Zeiten niedriger Zinsen zu einem Spekulationsobjekt geworden ist.

Eine fachgerecht durchgeführte Sanierung stellt den wirkungsvollsten Weg dar, den Energieverbrauch und somit auch die Energiekosten eines Gebäudes langfristig zu reduzieren. Denn eine energetische Ertüchtigung des Gebäudebestandes ist dringend notwendig: Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung berichtet im Wärmemonitor 2018, dass der Heizenergiebedarf in Wohngebäuden weiter zugenommen und das Niveau von 2010 wieder überschritten hat.

Aber natürlich führen energische Modernisierungen zu Mieterhöhungen. Je teurer der Vermieter modernisiert, desto höher fällt die Mieterhöhung aus. Deshalb fordern zum Beispiel auch Deutsche Umwelthilfe und Deutscher Mieterbund eine spürbare Einschränkung der Mieterhöhungsspielräume nach Modernisierungen. Nach derzeitiger Rechtslage kann der Vermieter 8 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete der Mieter aufschlagen, höchstens 3 bzw. 2 Euro pro Quadratmeter und Monat (vgl. mehr dazu unter Punkt 8 und 12).

Aber es gibt auch positive Beispiele, die aufzeigen, wie eine energetische Sanierung sozialverträglich umgesetzt werden kann. Mit unserem Projekt MietKlimaSchutz wollen wir diese Beispiele analysieren und vorstellen. Gleichzeitig versuchen wir aufzuzeigen, was bei extrem teuren Modernisierungsmaßnahmen schiefläuft, wo gesetzlicher Regelungsbedarf besteht, wenn die Mieten nach einer Modernisierung unverhältnismäßig steigen.

Eine energetische Sanierung soll den energetischen Zustand eines Gebäudes verbessern und den Energieverbrauch minimieren. Zu den Maßnahmen gehören zum Beispiel der Austausch von alten Fenstern gegen neue doppelt oder dreifach verglaste, die Dämmung der Fassade, des Daches oder der Kellerdecke sowie die Installation von effizienten Lüftungsanlagen und der Austausch bzw. die Optimierung von Heizungsanlagen.

Aus Mieter*innen Sicht ist dabei die Unterscheidung zwischen Instandsetzungs- bzw. Sowieso-Kosten wichtig. Denn Instandsetzung ist Aufgabe der Vermieter*innen, während Modernisierungskosten auf Mieter*innen umgelegt werden dürfen. Mehr dazu unter Punkt 9. 

Schimmel entsteht, wenn sich Luftfeuchtigkeit, die zwangläufig in Nutzgebäuden entsteht (kochen, duschen etc.) im Gebäude absetzt. Dies tut sie zuerst an besonders kalten Wänden im Gebäude und Wärmebrücken wie z.B. Deckenanschlüsse oder Ecken (also Bauteilen die Wärme schneller nach außen leiten). Eine fachgerecht durchgeführte äußere Wärmedämmung verringert die Wärmeverluste nach außen sehr stark und erhöht so die Oberflächentemperaturen der inneren Wände. Damit reduziert sie das Risiko der Schimmelbildung erheblich. Für gedämmte Gebäude mit hocheffizienten Fenstern besteht nur bei anhaltender und hoher relativer Luftfeuchtigkeit bspw. infolge von Bauschäden oder groben Planungsfehlern, die Gefahr einer Schimmelpilzbildung. Korrekt ausgeführt sind Maßnahmen zur energetischen Sanierung nicht Teil des Schimmelproblems, sondern Teil der Lösung. Außerdem ist richtiges Lüften in allen Gebäuden von großer Bedeutung, denn nur so wird die Luft im Gebäude effektiv ausgetauscht und mit ihr die Feuchtigkeit.

Mit Modernisierungsumlage wird umgangssprachlich die mögliche Mieterhöhung nach einer Modernisierungsmaßnahme beschrieben.

Eine Modernisierungs-Mieterhöhung ist nur zulässig, wenn der Vermieter eine bauliche Maßnahme durchgeführt, mit der Endenergie – also Heizkosten – eingespart wird oder der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird oder sich der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht (z.B. Balkonanbau, zusätzliche Dusche im Bad, Fahrstuhl) oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden (Anlage eines Spielplatzes). Auch bauliche Maßnahmen, die der Vermieter selbst gar nicht zu vertreten hat, zu denen er durch Gesetz, Verordnung oder Satzung verpflichtet ist, können eine Modernisierungsmieterhöhung auslösen.

Nach dem Gesetz (§ 559 BGB) kann der Vermieter 8 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen oder umlegen. Betragen die anteiligen Kosten für eine Mieterwohnung beispielsweise 20.000 Euro, rechtfertigt dies eine Mieterhöhung von 1.600 Euro im Jahr, also 133,33 Euro im Monat. Das sind bei einer 70 Quadratmeter großen Wohnung 1,90 Euro/qm und bei einer 50 Quadratmeter großen Wohnung 2,67 Euro/qm.

Mieterhöhungen nach Modernisierungen werden bei 3 Euro/qm gekappt, dürfen also nicht teurer sein. Wenn die bisherige Miete unter 7 Euro/qm liegt, wird die Modernisierungsmieterhöhung schon bei 2 Euro/qm gekappt.

Wichtig: Instandhaltungs- oder Instandsetzungsarbeiten (Reparaturen) sind keine Modernisierungen, rechtfertigen keine Mieterhöhungen. Fallen Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen zusammen, beispielsweise bei der Dämmung einer schadhaften Hausfassade, dürfen nur die Kosten der Wärmedämmung als Grundlage für die Mieterhöhung genommen werden.

Luxusmodernisierungen haben dem Grunde nach nichts mit sinnvollen energetischen Modernisierungsmaßnahmen zu tun. Ziel des Vermieters ist es hier vielmehr, eine möglichst hohe Mietpreissteigerung zu erzielen bzw. Mieter zum Auszug zu bewegen, um die Wohnung dann neu und deutlich teurer wieder vermieten zu können. Typisch für derartige Luxusmodernisierungen ist ein umfassender Katalog von sehr teuren Baumaßnahmen, angefangen bei den unterschiedlichsten energetischen Modernisierungsmaßnahmen, bis hin zum Balkonanbau und einem möglichen Fahrstuhleinbau.

Wenn Mieter eine Ankündigung einer extrem teuren und umfangreichen Modernisierung erhalten, können Sie sich z.B. an Ihren örtlichen Mieterverein wenden. Das Gesetz verhindert mittlerweile die größten Mieterhöhungsexzesse durch die seit Januar 2019 geltende Kappungsgrenze von 3 bzw. 2 Euro/qm (siehe oben).

Der entscheidende Punkt für den Erfolg einer energetischen Sanierung ist die korrekte Planung und Durchführung der Maßnahmen. Denn eine unsachgemäße Ausführung, z.B. durch Baumängel und Wärmebrücken, kann schnell dazu führen, dass berechnete Einsparungen nicht erreicht werden. Deshalb ist eine Energieberatung im Vorfeld sowie korrekte Planung und Baubegleitung des Vorhabens von zentraler Bedeutung.

Zudem sollte der Energieverbrauch vor der Sanierung möglichst auf Basis tatsächlicher Verbrauchswerte erfasst werden und nicht anhand berechneter Bedarfswerte, um zu vermeiden, dass ein höherer Energieverbrauch vor der Sanierung angesetzt wird (was nicht verbraucht wird, kann auch nicht eingespart werden). (Das bezeichnet man dann als „Prebound-Effekt“)

Auch wenn es auf der Ebene des gesamten Gebäudes zu den geplanten Einsparungen kommt, kann es bei einzelnen Wohnungen bzw. Haushalten zu deutlichen Unterschieden in den Einsparungen kommen. Das hängt von einer Vielzahl unterschiedlicher Faktoren ab:

• Die Heizungsanlage muss bei Dämmmaßnahmen am Gebäude an den geringeren Energiebedarf angepasst werden. Es sollte ein „Hydraulischer Abgleich“ (Link zu FactSheet) durchgeführt werden.
• Auch die jeweilige Lage der Wohnung beeinflusst den Heizenergiebedarf. Eine Wohnung mit vielen Außenwänden, wie z.B. eine Dachgeschosswohnung mit mehreren Wänden nach Außen hat einen höheren Energiebedarf als eine Wohnung im Mittelgeschoss, die größtenteils von Nachbarwohnungen umgeben ist. Im Beispiel der Dachgeschosswohnung kann sich eine energetische Sanierung mit höheren Heizkosteneinsparungen bemerkbar machen, da zuvor auch mehr Energie benötigt wurde um die Wohnung zu beheizen.
• Auch das individuelle Verhalten und die Komfortbedürfnisse wirken sich auf den Heizenergieverbrauch aus und sollten an die neue Wohnsituation angepasst werden. Wird die Wohnung nun auf 23 oder 24 statt auf 21 Grad beheizt, oder das Fenster auf Kipplüftung gestellt, kann das unter Umständen erreichte Energieeinsparungen zunichtemachen. Hinweise zum korrekten Heizen und Lüften finden Sie hier.

Die energetische Sanierung braucht eine gerechte Kostenverteilung zwischen Staat, Mieter*innen und Vermieter*innen, um auch den Fokus weg von einer reinen Wirtschaftlichkeitsbetrachtung hin zu den Klimaschutzpotenzialen zu lenken. In der derzeitigen Ausgestaltung tragen jedoch in vielen Fällen die Mieter*innen die Kosten. Zwar hat der Gesetzgeber die Modernisierungsumlage von 11 auf 8 Prozent seit Januar 2019 gesenkt, das reicht aber nicht aus. Notwendig ist eine weitere Absenkung der Modernisierungsumlage, mindestens auf 4 Prozent, damit Mieter*innen vor teuren Mieterhöhungen noch mehr geschützt werden. Eine deutliche Erhöhung der Fördermittel für die energetische Modernisierung des Gebäudebestands auf mind. 14 Mrd. Euro ist dringend notwendig.

Außerdem ist für Mieter*innen häufig nicht nachvollziehbar, wie sich die Höhe der Modernisierungsumlage berechnet. Eine transparente Darlegung der Berechnung sowie Aufschlüsselung der Modernisierungskosten oder auch Instandhaltungskosten würde hier Abhilfe schaffen.

Für eine Wohlfühltemperatur von 20 bis 21 Grad reicht eine Einstellung des Heizkörperthermostats auf Stufe 3 meist völlig aus, denn auf einer höheren Stufe wird es nicht schneller warm. Nachts oder bei (kürzerer) Abwesenheit kann das Thermostat auf Stufe 2 heruntergeregelt werden. Unterhalb von Stufe 2 kann es sonst passieren, dass die Wohnung zu sehr auskühlt und es lange dauert bis der Raum wieder aufgeheizt ist. Eine falsche Bedienung des Thermostats kann zu unnötig hohem Energieverbrauch führen. Anders als man intuitiv meinen könnte, reguliert das Thermostat nicht etwa die Temperatur des Heizkörpers, sondern die des Raumes. Daher stehen bei mechanischen Thermostatreglern die Zahlen 1 bis 5 für eine bestimmte Temperatur, die erreicht werden soll. Sobald diese erreicht wird, geht die Heizung aus und heizt erst dann wieder, wenn die Temperatur im Raum gesunken ist. Weitere Informationen zur Bedienung des Heizkörperthermostats

Statt eines manuell zu bedienenden Heizkörperthermostats kann auch ein elektronisches Heizkörperthermostat eingesetzt werden: Mit diesen kann eingestellt werden, welcher Heizkörper zu welcher Tageszeit welche Temperatur erreichen soll. So wird dann zu gewünschter Tageszeit etwas herunter- und wieder heraufgeregelt. Günstige Ausführungen eines solchen elektronischen Thermostats gibt es schon ab 20 bis 30 Euro, komplexere kosten zwischen 40 und 150 Euro pro Stück. Noch einen Schritt weiter gehen Funkthermostate, die auch mit Fensterkontakten genutzt werden können. Diese regeln die Heizung bei geöffneten Fenstern automatisch herunter und verhindern so, dass „aus dem Fenster geheizt“ wird.

Richtiges Lüften ist nicht nur wichtig für die Raumluftqualität, sondern wirkt auch Schimmelbildung entgegen. Schimmel entsteht nämlich vor allem durch unregelmäßiges oder falsches Lüften und dadurch angestiegener Luftfeuchtigkeit. Besonders in nicht isolierten Gebäuden mit kalten Außenwänden setzt sich diese Feuchtigkeit ab und kann zu Schimmelbildung führen. Deshalb sollten die feuchtesten Räume der Wohnung, also Badezimmer und Küche, öfter gelüftet werden. Das Gleiche gilt, wenn Wäsche in der Wohnung getrocknet wird.

• regelmäßiges Stoßlüften (5 - 10 Minuten): Fenster weit öffnen, nicht kippen
• Querlüften: Fenster in gegenüberliegenden Räumen, sowie die Raumtüren öffnen
• zwei bis dreimal pro Tag: am besten direkt nach dem Aufstehen und dann im Laufe des Tages
• optimaler Weise die Thermostatventile während des Lüftens ganz herunterdrehen

Dauerhaft gekippte Fenster sollten vermieden werden, die sie nicht für den notwendigen Luftaustausch sorgen, aber es entweicht viel Wärme. Um Stoßlüften einfacher zu machen, sollte man auf einigen Fensterbrettern das Abstellen von Gegenständen (wie z.B. Zimmerpflanzen) vermeiden.

Wird der Heizkörper nicht richtig warm wird oder macht gluckernde Geräusche, hat sich möglicherweise Luft im Heizkörper angesammelt. In diesem Fall sollte die Heizung entlüftet werden, ansonsten könnten die Heizkosten um bis zu 15% steigen. Eine Entlüftung braucht lediglich fünf Minuten Zeit, einen Entlüftungsschlüssel (für wenig Geld in jedem Baumarkt erhältlich), sowie eine kleine Schüssel und einen Lappen. Vorgehen:

• Heizkörper maximal aufdrehen.
• Kleines Gefäß unter das Entlüftungsventil halten und das Ventil mit dem Entlüftungsschlüssel um eine Viertel bis halbe Umdrehung (nicht mehr!) gegen den Uhrzeigersinn aufdrehen. Einen Lappen bereithalten für spritzendes Wasser.
• Ein Zischen ertönt und Luft entweicht. Sobald ein konstanter Wasserstrom aus dem Ventil tritt, ist alle Luft entwichen und das Ventil kann wieder zugedreht werden.
• Den/die Vermieter*in informieren, damit ggf. fehlendes Wasser im Heizkreislauf ausgeglichen werden kann.

Auch über undichte Fenster und Türen kann Energie entweichen. Mit wenigen Handgriffen können diese in Eigenregie mit Dichtstreifen isoliert werden. Die selbstklebenden Dichtstreifen werden dabei einfach passgenau angeklebt und vermeiden so Energieverlust, aber auch störende Zuggeräusche. Dadurch wird der gesamte Wohnkomfort erhöht. Wer in einem alten Haus ohne abgedichtete Fenster wohnt, für den kann sich diese Maßnahme richtig auszahlen. Durch Dichtstreifen an Türen und Fenstern lassen sich Heizkosten um bis zu 20% reduzieren. Die Anschaffungskosten sind mit 10 bis 25 Euro pro 10 m sehr gering und zahlen sich so schnell wieder aus (bis zu 35 Euro Heizkosteneinsparung pro Jahr sind möglich).