Maklerhaftung
Seit dem 1. Mai 2014 müssen Verkäufer oder Vermieter von Immobilien bestimmte Informationen zur energetischen Qualität eines Gebäudes in der Werbung nennen.
Dies ist geregelt in der Energieeinsparverordnung (EnEV). Mit dieser Verordnung soll sichergestellt werden, dass der Verbraucher informierte Entscheidungen treffen kann. Die Regelung verfolgt weiterhin den Zweck, potentiellen Käufern oder Mietern von Immobilien schon frühzeitig einen Eindruck über die energetische Qualität eines angebotenen Gebäudes zu verschaffen.
Mittlerweile gibt es zahlreiche landgerichtliche Urteile, die eine Haftung des Immobilienmaklers für das Vorhandensein der Pflichtangaben nach § 16a EnEV bejahen.
Zudem gibt es bereits mehrere obergerichtliche Befassungen mit der Frage der Maklerhaftung. Am 4. und 30. August 2016 entschied das OLG Hamm in gleich zwei Verfahren (Az. I-4 U 8/16 und I-4 U 137/15), dass die in § 16a EnEV aufgeführten Verpflichtungen nicht nur für Verkäufer, sondern, da es sich um „wesentliche Informationen" im Sinne des § 5a UWG handele, auch für Makler Anwendung finden. Mit Urteil vom 8. Dezember 2016 schloss sich das OLG München dieser Rechtsauffassung an (Az. 6 U 4725/15). Auch das OLG Köln sieht Immobilienmakler in der Pflicht, in Immobilienanzeigen auf die energetische Qualität entsprechend hinzuweisen (Beschluss vom 9. März 2017 – Az. 6 U 202/16).
Der Bundesgerichtshof hat am 5. Oktober 2017 die Rechtsprechung der Oberlandesgerichte, nach der Makler für das Vorhandensein der Pflichtangaben aus § 5a Abs. 2 UWG haften, bestätigt (BGH, Urteil vom 5. Oktober 2017, I ZR 232/16 und I ZR 4/17).
- Zur Pressemitteilung des BGH (5. Oktober 2017)
- Unsere Pressemitteilung (5. Oktober 2017)
Auszüge aus den Gerichtsverfahren
Der beklagte Immobilienmakler handelte wettbewerbswidrig, weil er „die Entscheidungsfähigkeit von Verbrauchern dadurch beeinflusste, dass er Informationen vorenthielt, die […] wesentlich waren. Für den Interessenten ist es von besonderer Bedeutung, möglichst frühzeitig einen Eindruck von der energetischen Qualität des Gebäudes und damit zugleich die Möglichkeit zu einem überschlägigen Vergleich der Kosten für Heizwärme mit anderen Immobilienangeboten zu erhalten. (…) Das Vorenthalten der betreffenden Informationen ist geeignet, den Verbraucher zu einer geschäftlichen Handlung zu veranlassen, die er anderenfalls nicht getroffen hätte."
Auch das OLG München verurteilte einen Immobilienmakler „wegen Irreführung durch Vorenthalten wesentlicher Informationen“. Dies gilt auch für die „unterlassenen Angaben zu der Art des Energieausweises (…), zu dem im Energieausweis angegebenen wesentlichen Energieträger für die Heizung (…), für die im Energieausweis genannte Effizienzklasse und zu dem im Energieausweis genannte Baujahr“.
Das OLG Köln sieht „Sinn und Zweck der Pflichtinformationen nach § 16a EnEV ausgehöhlt“, würde man wichtige Marktakteure wie Makler aus der Pflicht nehmen, Miet- und Kaufinteressenten ausreichend zu informieren. Laut OLG Köln kann „der Energiebedarf oder -verbrauch (…) für einen besonders umweltbewussten Käufer maßgeblich sein oder etwa bei den Kaufpreisverhandlungen eine Rolle spielen und aus diesem Grund eine wesentliche Information für den Käufer darstellen. (…) [Mieter] haben ein Interesse daran, dass die Mietnebenkosten möglichst gering sind.“
Auch Makler müssen informieren
Nach § 16a EnEV ist ein Verkäufer einer Immobilie bei deren Bewerbung in kommerziellen Medien dazu verpflichtet, die Angaben zur energetischen Beschaffenheit aufzuführen. Über das Gesetz gegen unlauteren Wettbewerb (UWG) trifft diese Pflicht aber auch den Makler, da er Beauftragter des Verkäufers ist. Schaltet ein Makler die Werbeanzeige, besteht somit auch gegenüber dem Makler ein Unterlassungsanspruch, wenn diese Pflichtangaben unterbleiben.
Eine Nichtverpflichtung des Maklers nach § 16a EnEV liefe dem Verordnungszweck entgegen, da ein Großteil der deutschen Immobilien durch Makler vermittelt wird.
§ 16a EnEV dient schließlich der Umsetzung von Art. 12 der Richtlinie 2010/31/EU über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden. Dort wird nicht auf den Verkäufer oder Vermieter, sondern auf den Verkaufsprozess als pflichtauslösend abgestellt. Die deutsche Umsetzungsnorm ist richtlinienkonform zu interpretieren.
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© Steffen Holzmann / DUH Agnes Sauter
Bereichsleiterin Ökologische Verbraucherberatung und Marktüberwachung
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